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1.新中国成立后的土地资源调查

2.元宝山区在哪办无房产证明

3.中介是如何被互联网消灭的

4.400分悬赏!!房产销售相关小品剧本

新中国成立后的土地资源调查

       2.3.1.1 新中国成立初期的土壤调查

       1955~1956年,由水利部和中国科学院主持对华北平原土壤进行了调查。其调查范围包括河北平原及山东、河南部分平原地区,调查面积为132000平方千米,参加人员共计500余人,主要由河北及有关省区领导和技术骨干组成。

       通过这次调查,查清了华北平原以及石家庄市平原县的全部土壤类型,有4个土类23个亚类284个土种变种;解决了整个华北平原和石家庄市平原县区土壤形成演变、分类命名、改良利用的重大问题。这次调查提供的主要成果有1:20万土壤图集,1:150万土壤、养分、盐分、质地、地下水、积水、土地利用现状、土地改良利用分区图集及《华北平原土壤》。《华北平原土壤》着重论述了华北平原包括石家庄市平原县区土壤的形成条件、土壤分类及性态,以及土壤的理化性质和土壤的农业特征;特别对地下水及土壤盐渍的关系收集了大量资料,进行了分析化验工作,并据此做了土壤改良分区规划;讨论了盐渍土壤改良防治等问题。为石家庄市及整个华北平原地区的土壤改良及土地利用提供了科学依据。

       2.3.1.2 石家庄市第一次土壤普查

       为摸清全国各地的土壤状况,1958年冬,在全国土壤普查办公室的领导下,开展了全国第一次群众性土壤普查工作。1959年,石家庄市首次进行了比较系统的土壤普查,对土壤类型、土壤耕层养分和利用方式进行了普查和资料整理,为合理施肥、培肥改土和因土种植提供了依据。这次调查的队伍主要由技术人员及基层干部组成。调查的重点是耕地土壤,调查的内容一是用群众认土、辨土、改土的经验进行土壤分类,并用群众语言进行土壤命名;二是进行土壤养分化验,包括土壤有机质、速效氮、磷、钾的简易化验。河北省省级汇总由农业、科研、教学等单位合作完成,经汇总全省分4个土区、13个土片、74个土组、218个土种。提交的主要图件成果有1:50万河北省彩色土壤图和土壤肥力图,主要文字成果有《河北农业土壤》和《河北省土壤分类概况》。《河北农业土壤》主要内容包括自然条件,农民种地、养地、改良土壤的经验、土壤分类等。《河北省土壤分类概况》集中介绍了每个土区、土片、土组的面积、分布、地形、土壤特点、土壤肥力、宜种作物、耕作技术要点。为因地种植、因地施肥、因地灌溉、因地改良提供了依据。

       2.3.1.3 石家庄市第二次土壤普查

       根据院(〔19〕111号)文件精神,按照河北省农业厅及有关部门的安排部署,石家庄市从19年5月份开始进行第二次土壤普查与土地利用现状概查。本次土壤普查是石家庄市规模最大的一次土壤普查,历经7年时间,在这次对井陉县、获鹿县、郊区和矿区的土壤普查中,取得有效数据224250个,编绘了土壤分布图、养分图、改良利用分区图、土地利用现状图、土壤微量元素含量分布图等17套共68幅图件,编写了《石家庄土壤》一书。通过这次土壤普查,查清了石家庄市土壤类型、分布、理化状况、肥力状况以及障碍因素,提出了各类土壤的改良利用方案。

       这次普查有别于历次普查的突出特点,一是各级都以名义下达正式文件召开有关部门领导会议进行安排部署,在普查期间,市、县、乡都成立了土壤普查领导小组,组长一般由主管农业的市、县、乡长担任。领导小组下设办公室,主任一般由市、县、农业局长担任,在普查期间专职专责,为做好普查工作提供了组织保证;二是全国土壤普查办公室制订了有关技术规程,统一了认识,统一了方法,统一了步骤,统一了标准,从而保证了全国普查的一致性和质量要求;三是成立了技术指导组,负责检查指导普查工作;四是建立了检查验收制度,提高了普查精度;五是边普查边应用,提高了广大干部群众的积极性;六是投入的人力、物力、财力比较多。据统计,全市共建土壤化验室20个,参加普查人员近300人,总投资达150万元;七是野外调查的内容比较多,室内化验项目比较多。耕层养分不仅化验了土壤有机质、全氮、全磷、全钾、速效磷、速效氮、速效钾,还化验了有效硼、锌、锰、铜、铁等微量元素。

       这次普查共挖取土壤剖面66028个,耕层养分化验样品14647个,水样47个,剖面化验样品8241个,取得有效数据328280个,取岩石标本1套,整段剖面标本9个,取剖面纸盒标本32040个。县级提供的成果有1:5万土壤分布图,土地利用现状图,耕层有机质含量分布图,全氮、全钾、全磷含量分布图,速效氮、磷、钾含量分布图,土壤普查报告等。市级汇总提供的成果资料有1:20万土壤图,土地利用现状图,全氮、全磷、全钾含量分布图,速效氮、磷、钾含量分布图,1:50万土壤速效铁、铜、锌、锰含量分布图,土壤普查报告等。

       通过普查,摸清了石家庄市的土壤类型(表2.1)及其分布、面积特征特性、养分含量、生产性能。在土壤普查的同时,还进行了土地利用现状概查,用1:1万地形图或航片为工作底图上调绘土壤界线和土地利用现状界线。室内分斑量算土地利用现状的面积,并逐级汇总。通过概查,全市总土地面积概查数为1410191.53公顷,其中,耕地656776.83公顷,占土地总面积的46.57%;园地36173.23公顷,占土地总面积的2.58%;林地面积107234.33公顷,占土地总面积的7.60%;疏林草地面积330607.84公顷,占土地总面积的23.44%;草地面积72194.03公顷,占土地总面积的5.12%;城乡居民点占地面积85213.23公顷,占土地总面积的6.04%;工矿占地7918.83公顷,占土地总面积的0.56%;交通占地32253.13公顷,占土地总面积的2.29%;水域面积75165.60公顷,占土地总面积的5.33%;特殊用地面积2448.20公顷,占土地总面积的0.17%;未利用土地4206.27公顷,占土地总面积的0.30%。

       表2.1 石家庄市土壤分类系统表

       续表

       续表

       续表

       2.3.1.4 第一次土地利用调查

       为彻底摸清我国土地状况、土地利用类型面积及分布,更好地开发、利用和管理土地,加速社会主义现代化建设的步伐,院(国发〔〕70号)文件批转了农牧渔业部、国家计委《关于进一步开展土地调查工作的报告的通知》。河北省人民办公厅冀政〔1985〕56号文件和河北省土地管理局〔1986〕冀土政字第3号文件也都对此作了具体安排和部署。

       石家庄市土地利用详查以1985年8月鹿泉市作为河北省土地详查试点为起始点,1986年10月栾城县作为石家庄市试点开展土地详查,1987年10月赵县作为石家庄地区开始试点,至1988年10月全部试点完成,并通过省级检查验收。此后又经过4年多时间,分4批陆续开展了全市19个县(市、区)的土地详查工作,于1992年5月全部完成,并通过省级验收。其中,第一批无极、正定两县1987年10月开始外业调查,1989年底完成内业工作,1990年初通过省级验收;第二批元氏、、高邑、深泽、藁城、辛集、晋州、井陉矿区、井陉9县(市、区),1988年9月开始外业调查,1990年初内业全部结束,并陆续通过省级检查验收;第三批赞皇县、郊区分别从1989年3月、12月开始外业调查,1992年7月陆续完成内业并通过省级检查验收;第四批灵寿、平山、行唐3县,从1990年3月开始外业调查,1992年3月完成全部内业工作,1992年5月通过省级检查验收。

       石家庄市县级土地详查主要经过准备工作、外业调查、内业整理等几个工作阶段。外业调查底图西部山区利用1:1万地形图和航片,丘陵、平原地区大部分利用1:1万平面影像图。共利用航片455张,平面影像图865张,地形图600余张。外业调查取现状调查与权属调查相结合的方式进行,包括地类图斑、线状地物和零星地物调绘,境界与权属界调查等几方面内容。内业工作包括分幅图清绘、面积量算统计、成果图件绘制、文字资料编写等内容。其中,面积量算多用求积仪和方格法结合的方法进行,原则以图幅理论面积为基本控制,分幅进行量算,按面积比例平差。面积汇总统计以分幅为单位统计图幅内各村各地类面积,由各村各地类面积逐级汇总至县级。成果图件绘制以复照透绘的方法缩图,编绘了乡级1:1万、1:2.5万土地利用现状图、权属界线图、乡级边界接合图表;编绘了县级1:7.5万、1:5万土地利用现状图和边界接合图表等。

       石家庄市土地详查市级汇总工作从1992年上半年开始,经历汇总准备、县级成果检核、数据接边、面积分类汇总、编绘成果图件、撰写文字报告、成果验收鉴定等几个阶段,历时3年多时间完成。详查汇总对涉及县级境界的图幅进行了接边,对重调和漏调情况进行了核实和地类面积调整,针对图幅内各部分图斑面积与理论面积不等情况进行了平差处理。涉及线状地物接边一般只作图面处理,面积不参与变化。数据汇总统计用市县结合的方法进行,由县级对本县数据进行接边调整后填写表格汇总至县级,市汇总组在县级接边统计的基础上汇总到市级,数据汇总统计初步用了计算机进行工作。

       汇总图件绘制以接边后县级详查土地利用现状图为底图,用复照缩图、蒙绘透绘的方法,编绘了1:10万土地利用现状图,1:15万土地利用现状彩色挂图等图件成果。在数据汇总及图件编绘的基础上,市级汇总撰写了《石家庄市土地详查资料汇总报告》、《石家庄市土地详查成果应用总结》、《石家庄土地》等文字成果。详查结果显示,全市辖区总面积1406238.93公顷,其中,耕地634306.19公顷,园地50657.37公顷,林地156653.40公顷,居民点及工矿用地122033.74公顷,交通用地26802.01公顷,水域67407.95公顷,未利用地348378.27公顷。整个调查工作从年10月开始,到1994年底全部结束,历时9年。总投资近200万元,投入人力近400人。

       2.3.1.5 土地利用更新调查

       2000年底,河北省国土厅要求全省在3年内完成土地利用现状数据库建设,11个设区市建成区和经济发达的县(市)要基本完成城镇地籍信息系统建设,逐步推行建制镇和村庄地籍调查工作。石家庄市国土局为坚决落实部、厅领导的指示精神,积极完成上级确定的工作目标,在着手抓地籍信息系统建设的同时,认真查清辖区工作底数,制订周密,突出工作重点,抓住关键环节,严格按分步实施,全程跟踪与监督检查并重。

       (1)土地利用更新调查的原因。往日资料陈旧过时、变更调查工作做的不及时,图形、属性与土地利用现状严重不符、陈旧失真。如灵寿、赞皇、行唐、藁城、原郊区等县(市)、区,图形资料大多以纸质载体存放,极易折损,失真变形,图面又污浊不清。个别地方的台账、外业手簿等资料缺页。

       初始土地利用现状调查失真。由于手段落后,造成面积量算、图形数据接边发生重合或隙缝及线状地物偏移等现象。

       原有详查资料丢失损坏。晋州市国土局在19年搬家时将原来的详查资料全部丢失,必须通过更新调查来弥补过失,重新查清土地利用现状,以适应地籍管理的需要,最终才能完成土地利用现状数据库建设。

       土地权属信息不完整,不能满足集体土地所有权登记发证的要求。通过调查摸底,大多数县(市)在初始土地利用现状调查时,只进行了各行政村的权属界线调查,而未对有土地占有权和处分权的自然村或村民小组等集体经济组织的权属界线进行调查,也没有进行集体土地与道路等线型国有土地的权属调查,不能满足线型国有土地使用权和集体土地所有权登记发证的需要。

       满足建立土地利用现状数据库的需要。建立一个数据精确并能正常运行的土地利用现状数据库,必须做到:原始数据可靠、工艺流程科学和对各类复杂问题的科学处理。原始数据是建库的根本,但限于当时的条件,一些原始数据仍存在一定的不足,如图形的缺号、重号、图与台账不一致等,这些在当时看来是影响不大、数量不多的问题,但对建库来说则必须逐一彻底解决。为此,国土部于2002年8月7日发文明确要求,建立土地利用现状数据库之前必须进行更新调查。

       满足土地利用总体规划的需要。由于土地利用现状数据不够准确,造成土地利用总体规划的制定、建设用地的会审、农用地复垦项目的立项和实施等工作陷于被动,在各级国土管理中留下了深刻的教训。要改变这一被动局面,唯一的途径就是进行土地利用更新调查工作。

       (2)城镇地籍更新调查的原因。初始地籍调查手段落后,方法不统一。

       没有用统一的控制坐标进行地籍测绘,形成地形图。如石家庄市所辖各区,分别用解析、半解析、勘丈法进行地籍调查,而且大多用自由坐标进行地籍测量,所形成的成果仅能满足当时的国有土地使用权初始登记,没有形成地籍图。有的虽已形成了地籍图,但却束之高阁,未进行变更调查或变更工作不彻底。各地所形成的地籍图,由于历年变更登记任务繁重,繁琐的手工作业影响了地籍图的变更。

       由于当时的社会经济条件和规程要求,大多数地方初始地籍调查目的单纯,只为国有土地使用权初始登记确权发证,因此用“开天窗”的方法,只单一调查了国有土地。如鹿泉市、辛集市、无极县、赵县、晋州市、藁城市、市、元氏县等,均用“开天窗”的方式,星星点点地调查国有土地,与目前的城镇地籍管理要求相差甚远,必须进行地籍更新调查。

       城镇土地变更大,现有地籍资料不能满足建库的要求。近十几年来,石家庄市社会经济发展迅速,城镇土地利用强度较高,土地产权交易、变更频繁。

       本次调查工作石家庄市和县(市)及国土管理局共筹措资金总计1000多万元,作为土地更新调查及建库的专项资金。

       在城镇地籍更新调查方面,将城镇地籍更新调查的县(市)以最新版1:1000地形图作为工作底图,用全解析方式进行地籍测绘,形成了规范的地籍图。其中,栾城县将更新调查成果录入计算机,在MapGIS软件支持下成功建成了城镇地籍信息系统。市内5区则以2002年初夏的最新1:500正射影像图为工作底图,充分利用原地籍资料进行权属调查,用全野外数据集的方法进行地籍测量,形成电子地形图和电子地籍图,并统一将此数据转入到MapGIS软件平台上,再录入属性数据,通过图形与属性的衔接整合归档形成地籍信息系统。

       石家庄市地籍更新调查工作启动于2002年。由于测量控制成果陈旧,不能继续使用,为此,与石家庄市房管局合作完成了石家庄市数字房地产控制成果。同时,由于机构职能的转变,基础测绘已划归国土局,因而,此次调查以新的“数字房地产”航飞资料为工作底图,用全野外数字集的方式进行测绘,范围达153平方千米(包含地籍调查125平方千米),得到1:500的数字地形图和数字地籍图。为使此项工作能全面地推开,首先在裕华区进行了2平方千米的试点,通过试点总结出地形图测绘、权属调查、地籍测量同时进行,全外业集数据向MapGIS软件安全转入并成功建库的经验,为编制《石家庄市数字地形图测绘和更新地籍调查技术设计书》、《工作》以及数字地形图、城镇地籍信息系统的建立,起到了指导性的作用。

       2.3.1.6 第二次土地调查

       为了全面查清石家庄市土地利用状况,掌握真实的土地基础数据,并对调查成果实行信息化、网络化管理,建立和完善土地调查、统计和登记制度,满足经济社会发展和土地宏观调控的需要,实现土地信息的社会化服务。根据国家第二次土地调查的统一部署和省级统一安排,2007年石家庄市开展了第二次土地调查工作。调查的目的是全面查清石家庄市所辖的23个县(市、区)土地利用状况,掌握翔实可靠的土地基础数据,并对调查成果实行信息化和网络化管理,建立和完善土地调查和登记制度,实现土地信息的社会化服务,满足社会经济发展、土地宏观调控及石家庄市国土管理的需要。通过本次调查,查出石家庄市辖区总面积1406014.13公顷,其中,耕地面积582267.05公顷,园地面积77056.37公顷,林地面积211226.32公顷,草地面积215580.58公顷,城镇村及工矿用地面积185683.75公顷,交通运输用地面积33001.12公顷,水域及水利设施用地面积57794.52公顷,其他土地面积43404.42公顷。

       石家庄市开展的第二次土地调查所取得的调查成果为制订国民经济和有关政策、基本农田保护、土地利用总体规划修编提供准确的土地信息,加快国土管理信息化过程,确保土地的可持续性利用提供了科学依据,对于贯彻落实科学发展观,构建社会主义和谐社会,具有非常重要的意义。

元宝山区在哪办无房产证明

       省正式批复南平市《关于南平市行政区划调整的请示》。批复说，经报院同意，同意撤销建阳市，设立南平市建阳区，以原建阳市的行政区域为建阳区的行政区域，建阳区驻潭城街道人民路28号;南平市驻地由南平市延平区八一路439号，迁至南平市建阳区南林大街36号。

       此次南平市从延平搬到建阳，是第三次“搬家”。

       建阳是福建最早设立的五个县治之一，1994年3月撤县设市。历史上，特别是宋代曾以“图书之府”和“理学名邦”闻名于世。伟大的思想家、理学家、教育家朱熹晚年定居建阳考亭，著书立说，为中华民族留下了极为丰富的文化遗产，因此有“朱熹故里”之称。建阳现总面积3383平方公里，人口34万多。对于这次南平市府迁回建阳，当地老百姓将其称为“回归”。

       参考新闻：://fjnews.fjsen/2014-05/28/content_14163823.htm

       自27日媒体公布南平市搬迁的消息后，社会舆论对延平区房地产市场的反响是很消极的，社会舆论一致认为，搬迁决定了目前的南平已经不再是闽北中心城市，未来的闽北发展重心是在建阳，的搬迁不仅带走市直机关工作人员和部分家属，也带走与之服务配套的单位和企业，更带走人们对目前南平的发展信心。这么多的工作人员从目前的南平迁出，将要向南平房地产市场释放出多少的住房，又有多少人为此改变自己的置业方向，在今年以来房地产市场极不景气的情况下，南平市的搬迁无疑对南平市房地产而言确实是雪上加霜。

       根据城市发展需要，延平区实施新城建设工程，新城区域位于距延平城区数公里的闽江边上，按照新城规划，这里要打造成“闽北绿色产业总部中心、闽北金融商贸会展中心、南平行政文体医疗中心、绿色文化旅游文创中心”。详尽的规划把新城分为近期，从2013年——2020年，远期则到2030年。从人口规模到城市设施建设，都有着科学而乐观的设计和预测，但随着市的搬迁，这样的目标能不能实现呢？

        针对市搬迁话题，延平区市民展开深入分析，南平微生活网站的网友综合实际情况和多方信息，就市搬迁后，对延平区的发展从交通优势、工作环境、城市建设、区位优势、人口规模等做了透彻的解析：一从交通看：纵向京福高铁明年3月开通，延平到福州37分钟，到福州更快了，横向2017年南（平）三（明）龙（岩）动车开通，延平的交通更加便利；二从经济看：南平的骨干企业仍然在延平，财政收入还是靠延平；三是从人口看：延平的人口不会减少多少，到底是老城区，有活干，有钱赚，有学上；四从的职能看：职能会逐步转变，依靠市场，减少审批，加强监督，找办事会越来越少；五从改革层面看：机构改革已经逐步推开，现在已经开始在部分省市试点，说不定哪天撤掉地市级，改为省管县，届时搬和不搬自然不了了之。

中介是如何被互联网消灭的

       1、无房证明，又名无房产证明，是由当地县级及以上的房地产管理局开具的，有效期自该证明开具之日起一个月，过期作废，需要重新开具，费用一般是15-40元不等。

       2、开具无房证明需要本人携带夫妻双方，到房地产管理局或政务服务大厅的房管局窗口办理。如果有未成年子女的，还需要提供户口本及未成年子女的户口单页。

       3、如果购房所在地和户口所在地为不同的两个城市的，需要在户口所在地房管局和购房所在地房管局各开一份才可以。其中办理按揭购房的需要开具“办理按揭”和“办理产权”各一份。

400分悬赏!!房产销售相关小品剧本

       房产中介一直是互联网久攻不下的堡垒。

       事实上，互联网房产中介早已有之，一直与传统中介并行发展。2015年，随着O2O概念的盛行，互联网对传统房产中介发起了一轮猛攻，各大互联网平台风起云涌，大有围剿传统中介之势。房多多、爱屋吉屋、Q房网、安居客、吉屋网、好屋中国、悟空找房等均获得巨额融资，也曾一度使得传统中介兵临城下。然而，两年以来，传统中介的城池不仅没有半点的破损，互联网中介却已经兵败如山倒。

       2015年部分互联网中介融资情况

       互联网中介的盈利困难与经营危机先后爆发。多数平台的盈利不及预期甚至亏损，以搜房网为例，2016年搜房网四个季度全部报亏，全年亏损2.142亿美元；Q房网2015年亏损2.09亿元，2016年下半年得益于线下门店的拓展才扭亏为盈。盈利的难题又导致经营危机不断，原安居客创始人梁伟平二次创业项目“安个家”失败、搜房网高管频繁离职、Q房网被收购、爱屋吉屋发生裁员讨薪等等。互联网中介步履维艰，而伴随着房价上涨，传统中介依然春风得意、风生水起。?

       互联网中介的商业模式困境

       互联网房产中介深陷困境的根本原因在于未能把握住行业的痛点，始终找不到合适的商业模式。到目前为止，其商业模式主要有两种：

       第一种是作为传统中介的服务端口，如早期的安居客、搜房网、Q房网等大都取此类模式。随着安居客、搜房网等端口的涨价，中介公司联合抵制服务端口。北京链家、搜狐焦点二手房、我爱我家都曾停止与搜房网合作；2014年也曾爆发过八家中介共同抵制安居客的。虽然目前搜房网、安居客等依旧是各大传统中介经纪人的平台，但上面已经很难找到真实信息，不管是房源还是价格。强势的传统中介如链家、中原也都在大力推广自身的APP，其界面整洁，房源真实，用户体验远远胜过仅作为服务端口的平台。服务端口的模式就好像把街头的小广告搬到了网上，用户发生信任危机是迟早的事。

       第二种是线上线下的O2O模式。Q房网、搜房网等是最早一批由服务端口转为O2O模式的中介，更多的互联网中介从开始成立就用此类模式，如爱屋吉屋、好屋中国、吉屋网等。O2O模式希望实现两个梦想：降低交易成本、消灭线下门店。从理论上来说这也是一种极具潜力的商业模式，也是此类互联网中介能够得到融资的重要原因。爱屋吉屋推出中介费1%，搜房网一度推出佣金0.5%，远低于传统房产中介的1.5%~3%。但是，这种模式不仅从一开始就受到传统中介的强烈抵制，而且线下看房的成本实际上并没有降低，巨额的推广费用和不可避免的经纪人跳单问题都是其增加成本的因素；另一方面，O2O模式还面临着房源真实性的问题，以至于和传统中介相比反而处在相当的劣势。爱屋吉屋不得不上调中介费，搜房网的0.5%佣金率也不得不提高到1.5%，与传统中介无异。?

       传统中介的“黑”

       要理解互联网房产中介的真正痛点，首先要弄清楚传统中介面临着哪些问题。

       第一，传统中介的盈利模式就决定了这是个“黑”行业。房源是中介的核心，传统中介盈利就在于对房源的垄断，很大程度上赚的是信息不对称的钱。以至于不少小中介的经纪人伪装成客户去向中原、链家等大公司套取房源。中介公司为争夺房源也是无所不用其极，2015年，南京某地区链家负责人率领50余人打砸中原地产门店。垄断也是欺诈客户、乱象丛生的根源。

       第二，经纪人与客户利益不一致。在信息不对称的条件下吃差价，不仅吃买卖价差，交易环节的赎楼、、过户等任何一个环节都可能成为吃差价的节点。阴阳合同、霸王条款随处可见，特别是买家往往成为受害者。中介公司鼓励员工“挑战高佣金”，佣金越高分成的比例越高；特别是中介对员工洗脑式的培训，导致经纪人素质低下；经常看到中介公司招聘经纪人的唯一标准是“有强烈的赚钱欲望”、“一夜暴富的强烈渴望”等等，这无疑为经纪人欺诈客户埋下了伏笔。在房地产成交火爆的时段，经纪人甚至还会收取动辄几万甚至几十万的“茶水钱”。在国家明令禁止的情况下，首付贷依然屡禁不止。

       第三，成本居高不下，不仅面临着每个门店动辄几十万上百万的租金成本，也面临着高昂的经纪人成本，中介机构的利润长期不足5%。2015年全年中原地产实现7259亿元的交易额，全年业绩113亿，平均佣金率1.56%，而深圳中原地产2016年销售第一名个人到手佣金就超过900万；链家2015年在全国扩张门店超过1000家，平均一天开三家店，2015年底门店突破5000家，经纪人8万名，光是门店和经纪人的成本每年就达百亿。链家2015年实现7090亿元交易额，以1.56%的佣金率计算，除了首付贷、买卖差价等收益，2015年链家收入110.6亿，几乎刚好覆盖其成本。

       这些问题导致客户对中介公司的认可程度非常低。上海市消保委2016年2月的调查显示，使用过房产中介服务的消费者中仅有11％的人感到满意；根据2016年6月链家发布的报告，在链家挂牌出售房产的业主中仅12%会再通过链家买房，高达84.8％的消费者遇到了纠纷，调查显示，21.6%的消费者取了维权行动，但维权成功的屈指可数。“黑”成了形容房产中介时用得最多的词。

       事实上，二手房过户本身的程序非常简单。以深圳为例，房产过户主要包括：签合同、查房、赎楼、、过户等手续，只要跑几趟银行和国土局就足够，多数时间都是在走手续。简单的过程对应着极高的成本和交易价格实属不正常。?

       互联网中介的真正痛点

       与其他商品交易市场不同，房产交易市场有三个非常明显的特点：

       一、交易的极低频性，大多数人一生中购买房产的次数都非常有限，不像衣食等必须每天购买。交易的低频性决定了互联网中介“羊毛出在猪身上”的盈利模式不具可行性，且单次交易利润过低将不足以支撑其极高的成本。

       二、房源的差异性，不同小区、不同户型，甚至同一层楼的不同位置都存在巨大差异。不像家电市场，同一品牌的同一型号完全一致，甚至不同的品牌也没有本质的差别。房源的差异性也导致房地产市场不能建立一个像淘宝一样的平台，线下看房是尤其重要的环节。

       三，房源的半公开性。由于涉及业主的隐私，房源不可能做到对市场完全公开；而业主和中介想要卖房子又必须部分公开，这种半公开性为中介对房源的垄断创造了天然的条件。

       在互联网时代，靠垄断牟取暴利变得越来越不现实；低效率的商业模式也将被淘汰。房源垄断势必被打破，线下看房成本势必降低是未来的趋势。针对二手房交易市场，互联网中介要想找到合适的模式需要解决两个问题：

       1、增加房源的真实性与公开性，同时有效保护业主隐私；

       2、大幅度降低线下看房的成本

       这两个问题是房产中介市场的真正痛点。

       针对第一个问题，爱屋吉屋此前推出看房，此举也增强了客户体验，但其真实性和公开性问题并没能有效缓解，房源垄断问题更是无从解决。在目前的交易制度和政策下，任何平台都会把房源当做自身的重要，包括传统的BAT巨头涉足房地产也尚未解决公开性的问题。房源不公开，“拼服务”永远无从谈起。

       线下看房高成本是尚未解决的另一个重要问题。传统上，经纪人带着买家满街转，效率极其低下。经纪人往往先带客户看几个买家肯定不喜欢的房子，再去看真正想卖的房子。这一方面浪费了买家和经纪人的时间，也会增加中介花在经纪人身上的成本。目前，试图解决这个问题的是上海的大房鸭和正在筹备的深圳紫点科技。大房鸭线下看房用社区志愿者的形式，由每个社区注册的志愿者带客户房。大房鸭受到中介的强烈抵制，中介公司甚至“砸了”大房鸭的广告牌。更为重要的，大房鸭依然在探索之中，志愿者的模式能否经受市场考验依然有待于进一步检验，然而至少这为解决线下看房问题提供了一个思路。?

       结语

       解决房产中介高收费、低效率的问题是大势所趋。随着近期政策调控趋严，房地产成交量下降，传统中介和互联网中介都将发生重要整合，同时也给互联网房产中介重新思考盈利模式提供了时间和弯道超车的机会。除此以外，监管部门也要适时推出更为细致的房地产交易法规，例如，房地产必须通过公开拍卖才能成交的规则，将一举打破中介公司对房源的垄断。未来，交易成本下降、过程公开透明、霸王合同不再、经纪人素质提高等将是整个行业的趋势，也是互联网中介需要担负的历史使命。

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       人物：销售人员、大款客户、归国台胞、青年情侣

       地点：北京北苑家园售楼处

       ：买房

       （开会了，开会了，快点）

       主管：（晨会）今天是10月31日，10月的最后一天，也是星期日。首先，我要说，我们已经顺利完成150套的销任务，这个月大家都非常辛苦！但是我们不能放松，今天超额完成任务的每套都多提一个点。（哦！哦！好）

       现在销售龙虎榜上有三人并列冠军，金慕雪、孙丽娟、魏琳都是10套，刘莉莉9套，所以这月谁是前三甲还不一定！你们今天可都得加把劲！，

       好！大家打起精神，所有和卖房无关的不要带到工作上，听明白了么？

       销售：（一口同声）明白！

       主管：孙前台第一接待，金热线，魏琳回访客户

       （快速整理资料，准备前台接待！有序的 ）

       大款：人有钱了三件事，香车、美女和洋房；我前两年了靠倒买赚了点钱，买了汽车，交了靓女，就差洋房，这不，今天来到北苑家园来看房，刚才打了个热线，**声音挺甜美，我就来了。

        销售人员：先生您好，来看房子么？以前联系过么！

        大款 ： 刚刚联系过是金**

        销售人员：金慕雪你的客户！

        金：您好，你是刘先生吧。

        大款：哦，是我，怎么着，你就是金**。

        金：是的，来，您这边座，我给介绍一下。

        入座，拿楼书，倒水。

        金：刘先生，您对我们小区熟悉吗？

        大款：不熟悉。

       金：我们北苑家园呢，是目前亚北地区最大的项目，有230万平米呢，您看，这是我们的资料，我们目前在售的是润城617号楼，均价：5200；有地板暖和温泉。不知道您喜欢两居还是三居？

        大款：我缺钱吗，当然是越大越好。

        金：哈，这个大三居蛮适合您的， 您看下这个户型。

        大款拿着楼书上下打量一番。

        大款：我还以为你们这房子有多好呢，就这样，怎么这么规划呀，户型怎么这么设计呀，

        金：哈，您看过不少房子吧？一定很专业。您觉的什么社区比较好。

        大款：您听着啊；做房地产呀：《大脘》台词。。。。。。

        金：哈哈，你还真内行。

        大款：不不，比您们专业的差远了，跟你们比，有好一比呀

        金：怎么

        大款：好比：猪八戒进女儿国，根本找不到北；脑血栓练下叉，根本辟不开腿；赵本山穿旗袍，根本看不出美；要让你去吻姚明根本够不着嘴。

        金生气离去，说：这人真讨厌。

        其他销售人员过来劝金：别生气，

        金：我能不生气吗？你就是给我吃云南白药也无法弥补我心灵的创伤。

       岳：对付这种人就得给他戴高帽，唱赞歌，您给他戴高帽，他就跟你乐，别说是他，就是大总统戴高帽，他也乐，戴高乐吗。

        金：先生，您真有眼光，选择我们北苑家园，象我们这社区居住的都是你们这样的成功人士，都是中关村和亚运村的白领，平均学历都在大学本科以上。

        大款：是呀是呀，我也是大本呀。

        转头说；什么大本，我他妈初中没毕业。

        金：先生，您看，我们现在是准现房了，要不我带您去看看房子，不过您要的这个户型只有24层有。

        大款：哦，有电梯吗？

        金：对不起，现在还没有，我得带您爬楼梯。

        大款：没电梯，怎么去呀，我懒，最怕爬楼梯了。

        金：我一女孩家都不怕，你怕什么呀，象我们这工作，一天接待4到5组客户，就得爬4到5次楼梯，客户要都看20多层的，你就得爬4到5次；这一天下来呀，这腿脚呀，就不是自己个的了。

       大款：佩服，佩服，走吧，今我就跟你爬24层。

       归国台胞走上来。

       孙：老先生，您是来看房吗？

       归：是呀，你们这是北苑家园了吗？

       孙：是呀。

       归手舞足蹈说：找到了，我终于找到了，这就是我的家呀。

       孙纳闷的问：大爷您是买过房子了吗？

       归：不是，闺女呀，是这么回事，我今年81了，我离开这里的时候才18呀，那是1942

        年，小日本在中国闹的最欢的一年，也就是这一年，我北上抗日到了东北参加了国民党，打了三年，小日本投降了，没想到自己人又打起来了，后来部队撤退，我就随军去了台湾，没想到，这一走就是50多年呀；

       孙：您就是这里的村民？

       归：对呀，你们开发的这块地就是我们立水桥村的地，我就是立水桥村的人呀。变了，

        变了，全变了；我离开这里的时候呀，全是庄稼地，可现在，全都是高楼大厦；

        大陆的变化太大了，闺女呀，我这次回来呀，就不回台湾了，就在这买个房子一

        直到死。

       孙：您这也是叶落归根呀。

       归：是呀，叶落归根；近60年过去了，我在那边，天天在想，统一吧，

        统一吧，两岸统一吧，可是，算了，不说这些了，我今年已经81了，我还能活几

        年呀，我可能看不到回归那一天了，但我死，一定要死在生我的土地上；所以呀，

        回来之后，我就到市里查原来我们的村，后来查到就是你们这呀。

       孙：大爷，走吧，我带您周遍看看，在看看房子，好吗？

       归：好呀。

       孙：大爷，您看，这些都是我们开发的，将来呀能住好几万人呢，这里是社区中心广

        场，那边将来建一个大，还有那边准备建一家医院，这个茉莉园呀，是我们

        现在买的，这个区有温泉和地板暖，走，我带您进楼里看看；你慢着点。

       归；这是几层呀？

       孙：现在我们是12层，大爷您看，视野多开阔，您看那边是香山。

       归；香山，我小的时候常去爬香山，一直爬到那里的最高峰，叫：什么愁？

       孙：鬼见愁。

       归：鬼见愁，到那里后呀，就看自己的家在那里，看天安门，看北海，看颐和园，现

        在呀，都看不到了，都淹没在高楼大厦里了。

       孙：是呀，改革开发后，北京的变化特别大呀。

       归；这得感谢你们呀，是你们让这平地盖上了万丈高楼

       青年情侣和岳看楼回来。

       岳：来您们这边座吧，我给你们倒水，你们先歇会。

       青：谢谢

       岳：房子咱们看完了，感觉怎么样，

       青：还可以吧。

       岳：买房子关键要看升值和地段，你看，我们这里，地理位置非常优越，有轻轨和地

        铁，这个最适合你们上班族了，而且我们设计面积都不大，多以小户型为主，这样

        总价就很低，你们的月供就比较轻松，特别是你们看的65平米的一居，我们这里

        卖的最火了。

       青：不瞒您说，我们是刚毕业的学生，家又是外地的，就突个便宜。

       岳；是呀，买房子都很不容易，有的是一辈子的积蓄。

       青：真的很不容易，就看房吧，我们俩看了大半年了，北京的售楼处去了有30多家，家里的电话成了热线；几乎每搁两天就有售楼**给我们打电话，说：先生您要的户型在不定的话就没有了，先生，我们的优惠月底就取消了。现在房地产猫腻太多；我们的钱来的真不容易，生怕吃亏上当，最后还是喜欢你们这里，为什么？因为这是城建开发的，他总不回骗消费着吧，我们认的就是这个品牌，买这里的房子，心里塌实。

       岳：谢谢，你对我们的信任；其实好多客户就看好我们开发商的实力，才下决心买的你们俩还没有结婚吧？

       青：是呀，买了这房子，我们就办婚礼；到时候请您喝喜酒。

       岳：好呀。

       青：我们俩都是外地的，在北京上的大学，没有亲人和朋友，以后您就是我们的朋友

        了。

       岳：好呀，我就在秀城住，以后大家很方便的，你们俩刚毕业就买房子，很有成就吗。

       青：说到这里惭愧呀？

       青女：别说了。

       青：其实我们这钱，是家里给的，你看看这存折就知道了。

       青拿出4个很旧的存折。

       岳：哎呀，这存折可有年头了都发黄了。

       青：是呀，你看这上面，都是800 1000 的这么累计，没有一次存款超过2000，这是

        爸妈的每月工资的累加，整整存了十年了。

       青女：是呀，他妈也下岗了，就靠他爸每月1500月的工资维持家庭，可每月还可以剩下7、800。我家还不如他们家呢，我生在偏远的山区，父母最大的心愿就是能来北京看看，每次过年回家呀，我拿着在北京拍的照片，他们是看了又看，嘴里念叨着，什么时候能来北京；看看天安门，看看故宫，也就满足了；每看这，我的泪就出来了。

       岳：可怜天下父母心呀。

       青：所以呀，我们买完房子第一件事，就是把父母接来，好好的带他们出去玩玩。

       金和大款，孙和归国老人看完房子入场。

       大款：**，真对不起；看房让你歪了脚，疼吗？

       金：没事，一会就好了，这不算什么，前两天，我们同事带客户看房，不小心在工地

        上被钉子扎了脚，但她还是坚持带客户看完了房，等回到售楼处时；鞋里面都是

        血。

       大款：我们从您身上看到了你们公司的服务和精神。

       金：没事，这不算什么，为客户着想，为客户服务，是我们的工作，来你们座这里，

        我给你们算算房款。

       孙：大爷，我带你看的那户型怎么样呀。

       归：不错呀，你别说，你带我看这么一趟呀，我想起了好多往事；我在台湾50多年了，

        从来没有这种感觉，金窝、银窝、不如自己的老窝呀，人得有爱心呀，得爱国、

        爱家、爱他人；就拿这次东南亚海啸来说吧，我还捐了一万呢。

       孙：大爷，今跟您学了不少东西，您又给我们年轻人上了一课。

       归：闺女呀，谢谢你帮我找回了回忆，帮我找到了家，帮我介绍了一个家，今呀，这房子，我定了。

       青：对，我们也定了。

       大款：我也定了。

       销售人员和他们握手说：恭喜你们成为北苑家园的新业主。

       所有演员向前走，走在舞台中间。

       归：今天，我来到这里，看到你们，就好象看到了自己的亲人。

       青：大爷呀，你买的也是617吧，是几层呀。

       归：对呀。是12层。

       青：我们是13层，以后，我们就是邻居了，封年过节呀，你就上我们家，我们一起过，

        我们都是您的亲人。

       大款：老先生，我住在24层，以后呀，要出去，你知声，我有车，我带您出去。

       归：哎！

       销售人员：住在这里的呀，都是一家人，

       大款：对，我们都是一家人。

       青：对对对。

       大家一起说：我们都是一家人。

       好了，今天关于“河南景区山区房地产最新消息最新”的话题就到这里了。希望大家能够通过我的讲解对“河南景区山区房地产最新消息最新”有更全面、深入的了解，并且能够在今后的生活中更好地运用所学知识。